Coste máximo exigible en obras de accesibilidad a partir de la Ley 8/2013

Las obras de supresión de barreras arquitectónicas adquieren un nuevo tratamiento a partir de la Ley 8/2013, de 26 de junio, que facilita a aquellos propietarios interesados en las mismas la adopción de acuerdos exigibles . En este artículo, vamos a referirnos tan sólo a las condiciones económicas que no deben ser excedidas para que la contribución de los comuneros sea obligatoria en cualquier caso.

Para hacer nuestro estudio, en primer lugar vamos a copiar íntegramente el apartado b) del artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tras la mencionada Ley 8/2013. El artículo 10.1 delimita las obras obligatorias aún sin acuerdo de la Junta de Propietarios:

“b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”

Nótese, primeramente, que la norma habla de un límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Entendemos que es incorrecta la apreciación de varios juristas, incluso reconocidos, que entienden que este límite se aplica a la inversión total necesaria para la ejecución de las obras, y nos basamos en que la norma no dice “cuota de instalación”, como sí decía antes de la reforma que introdujo la Ley 8/2013, sino “importe repercutido anualmente”.

A tenor con ello, interpretamos que el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes se refiere tan sólo a las correspondientes derramas puestas al cobro cada año para la financiación de las obras. Es decir, nos parece ajustado a la LPH que, en función de las condiciones de pago a la empresa instaladora o de cualquier otra circunstancia que pudiera darse, la Junta de Propietarios apruebe obras de accesibilidad por un importe superior, siempre y cuando sí se respete el límite a la hora de repercutir el gasto a los comuneros.

Ejemplo:

La comunidad X ha aprobado obras de reforma del portal que posibilitarán el acceso a personas usuarias de sillas de ruedas. La configuración del portal obliga a modificaciones sustanciales, que suponen una inversión de 48.000,00 euros. Por otro lado, las mensualidades ordinarias importan 3.000,00 euros, por lo que el total anual de éstas es de 36.000,00 euros. ¿Las derramas aprobadas son exigibles a los propietarios disidentes?

Respuesta:

Por un lado, el costo total de las obras supera el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Pero, como la Ley no habla de “cuota de instalación”, sino de “importe repercutido anualmente”, cabrían varias opciones, de las que destacamos dos:

– Que la empresa instaladora ofrezca un pago en 24 meses, a razón de 2.000,00 euros/mes, lo que supone un total anual de 24.000,00 euros. Es decir, menos de los 36.000,00 euros que recauda la comunidad en concepto de mensualidades ordinarias.

– Que los promotores de la obra asuman los doce mil euros de diferencia entre la cuota de instalación y las mensualidades del año, amparándonos en la última frase de la norma citada, que literalmente dice que  “no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com
O bien cumplimentando el siguiente cuestionario:

Trabajamos en toda España
www.administracionfincasanfrancisco.es

Anuncios

Desistimiento anticipado del arrendatario de vivienda a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio

El Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, para el arrendatario, la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento, siempre y cuando hayan transcurrido los seis primeros meses de vigencia. No obstante, se puede pactar una indemnización a favor del arrendador por el importe de una mensualidad de la renta vigente por cada anualidad del contrato que reste por cumplir, aplicándose la parte proporcional para los períodos de tiempo inferiores al año.

De no pactarse dicha indemnización, no habrá lugar a la misma.

El arrendatario debe remitir preaviso al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

En el caso de que el desistimiento se produzca antes de que transcurran los primeros seis meses, el arrendador podrá reclamar las rentas correspondientes al período no consumido.

La modificación introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio es claramente favorable al arrendatario, pues anteriormente la posibilidad de desistimiento anticipado por parte de éste sólo podía llevarse a cabo en contratos de duración pactada superior a cinco años y una vez que hubiesen transcurrido las cinco primeras anualidades, lo que posibilitaba al arrendador la reclamación de todos los alquileres que se hubiesen generado en el período restante del contrato aún no vencido. Por otra parte, el preaviso debía realizarse con una antelación de dos meses. Estas condiciones iniciales de la Ley 29/1994 todavía persisten para los arrendamientos de vivienda formalizados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio y posteriores al 31-12-1994.

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos: sanfrancisco.administracion@gmail.com
O bien cumplimentando el siguiente cuestionario:

Trabajamos en toda España
www.administracionfincasanfrancisco.es

No repercusión de obras de conservación a arrendatarios de vivienda posteriores al 31 de diciembre de 1994

Consultados sobre la posibilidad de repercutir gastos por obras en la cubierta de una finca a un arrendatario de vivienda en la misma, con contrato posterior a la entrada en vigor de la L.A.U. 29/1994, informamos que dicha repercusión no es posible, a tenor de lo dispuesto en el Art. 21, apartado 1, de dicho texto legal, que literalmente establece lo siguiente: El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Consecuentemente, el arrendatario de vivienda con contrato posterior al 31 de diciembre de 1994 sólo tendrá que abonar aquellas obras de conservación cuya responsabilidad le corresponda.

En cuanto a los contratos de locales comerciales realizados a partir de dicha fecha, dicha repercusión sí será posible en aquellos casos en que expresamente se haya pactado en el contrato, y con los límites recogidos en éste.

Si nos referimos a los contratos anteriores al 1-1-1995, es necesario hacer un estudio personalizado de cada caso, en el que el profesional que reciba el encargo deberá atender a diversos elementos, como son la fecha del contrato, la cualidad del objeto arrendado como piso o local de negocio, las cláusulas pactadas, etc.

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com
O cumplimentando el siguiente cuestionario:

Trabajamos en toda España
www.administracionfincasanfrancisco.es

Incidencia de la Ley 8/2013 en el voto presunto. Propiedad Horizontal.

Al mencionar al voto presunto, nos referimos a aquél que se presume como favorable a un acuerdo previamente aceptado por la Junta de Propietarios, pero de manera insuficiente en la reunión convocada al efecto, por no haberse alcanzado en ésta la mayoría cualificada que, en determinados casos, exige la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho de otra forma, se trata del voto computado como afirmativo de aquellos propietarios que, no habiendo asistido a la reunión de la Junta de Propietarios, no han manifestado discrepancia pasado un plazo de treinta días desde la notificación del acuerdo.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modificó varios artículos y suprimió otros tantos en la Ley de Propiedad Horizontal, ha reducido los casos de aplicación del voto presunto de forma significativa, limitando de forma drástica su aplicación en el Art. 17, regla 8, que dice literalmente lo siguiente:

“8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Consecuentemente, no se puede utilizar el procedimiento de voto presunto en cualquier caso en que no se pueda repercutir los costos de los servicios acordados a los propietarios que no hubiesen votado a favor del acuerdo (por ejemplo, cuando se adoptan acuerdos de obras de mejora) ni cuando la obra o servicios se constituya para aprovechamiento privativo.

¿Qué consecuencias concretas puede tener esta modificación de la L.P.H.? Básicamente, una mayor dificultad para realizar mejoras no exigibles, pues ahora se hace obligatorio contar con un gran porcentaje de asistencia a la reunión para que el acuerdo sea, al menos, posible. La experiencia nos enseña que, en comunidades de tamaño mediano o grande, difícilmente se llega al cincuenta por ciento de asistencia, con lo que las obras de mejora conllevarán, en muchos casos, una movilización previa de los interesados en las mismas para convencer a sus vecinos de que asistan a la reunión o, por lo menos, deleguen el voto.

Recordamos las mayorías establecidas por la L.P.H. para alcanzar acuerdos válidos en las materias que se citan y que resultan afectadas por la nueva norma:

– Instalación o adaptación de infraestructuras de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables, infraestructuras para acceso a servicios energéticos colectivos: Un tercio de los integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

– Instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble: Tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

——————————-

Si quiere conocer mejor los servicios que le podemos prestar, entre en www.administracionfincasanfrancisco.es o cumplimente el siguiente cuestionario:

La doble mayoría en las Juntas de Propietarios y la interpretación de las votaciones en la Ley de Propiedad Horizontal

Consideramos, atendiendo al propio espíritu de la norma, que no es otro que impedir el excesivo peso en la toma de decisiones por parte de un único propietario o de un número reducido de éstos con excesivo porcentaje de propiedad, que el número de votos que debe computarse es el de los propietarios que apoyan una u otra postura, no así el de propiedades, pues en este caso el efecto vendría a ser prácticamente el mismo que si no existiese el requisito de la doble mayoría. Entendemos que no cabe otra interpretación, atendiendo a la propia literalidad del artículo 17 de la L.P.H., que siempre menciona mayorías o partes de propietarios, no de propiedades.

En efecto, se trata de impedir que una minoría de propietarios imponga su voluntad sobre la mayoría de éstos. Al mismo tiempo, la norma evita que un gran número de condueños con un porcentaje reducido de propiedad pueda hacer lo mismo contra las personas que, disponiendo de una mayor cuota de participación, han comprometido una inversión mayor en el inmueble. Se evita, con la exigencia de la doble mayoría, que se den ambas  circunstancias, o al menos esa es la voluntad del legislador.

Se favorece, al mismo tiempo, el papel de la Junta de Propietarios como órgano de debate de cara a la adopción de acuerdos. Nosotros nos oponemos a cualquier intento de reducir el papel de la Junta a un mero trámite burocrático. La reunión de todos los titulares del inmueble ha de ser, y en este sentido podemos considerar esta norma, un espacio de propuestas, debate y diálogo.

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos entrando en nuestra web    www.administracionfincasanfrancisco.es
O cumplimentando el siguiente cuestionario:

Trabajamos en toda España
www.sanfranciscosp.com

Preguntas sobre el derecho de adquisición preferente del arrendatario de vivienda (tanteo y retracto)

Podríamos definir el derecho de adquisición preferente como aquél que tiene el arrendatario, por el simple hecho de serlo, a adquirir la propiedad con preferencia, en el caso de que su propietario decida venderla. No es, por tanto, un derecho genérico que le permita exigir al propietario la venta de la vivienda; simplemente, tiene derecho a comprarla antes que cualquier otro. También se le llama derecho de tanteo y retracto.
El derecho de tanteo del arrendatario obliga al propietario vendedor a ofrecerle la venta con anterioridad a un tercero, para lo cual debe notificarle fehacientemente su deseo de efectuar la transmisión, además del precio y las restantes condiciones esenciales de la operación. El derecho de retracto es la facultad del arrendatario de adquirir la vivienda ya transmitida si no le ha sido respetado su derecho de tanteo o le ha sido dado de forma defectuosa.
Vamos a ver algunas de las preguntas más frecuentes sobre este tema:
¿El derecho de adquisición preferente es renunciable?
El derecho de tanteo y retracto ha sido irrenunciable para los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. A partir de dicha fecha, se puede pactar la renuncia en el contrato de arrendamiento. Aún así, el propietario está obligado a comunicar su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Como excepción, señalar que en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 y posteriores al 31 de diciembre de 1994 cabía la renuncia del arrendatario en los casos en que la duración pactada fuera superior a cinco años.
¿Con qué antelación debe comunicarse al arrendatario la decisión de vender la vivienda?
El plazo de notificación establecido en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, es de treinta días naturales. Este plazo se aplica para los contratos posteriores al 31 de diciembre de 1994. Para los contratos anteriores, el artículo 47.1 de la L.A.U. de 1964 establece un plazo de sesenta días naturales.
Tanto para los contratos anteriores al 1-1-1995 como para los posteriores al 31-12-1994, los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales. Es decir, que si, transcurridos los primeros treinta o sesenta días el arrendatario no ha ejercido su derecho a comprar, el propietario tiene que hacer la venta en el período restante hasta los ciento ochenta días. De no hacerla y plantearse nuevamente la venta, tendrá que realizar una nueva notificación al arrendatario. En los contratos anteriores al 1-1-1995, el propietario, además, deberá esperar un plazo de dos años desde la notificación del tanteo para intentar nuevamente la transmisión.
¿En qué casos puede ejercer el arrendatario el derecho de retracto?
• – Cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida.
• – Cuando en la notificación se hubiese omitido cualquiera de los requisitos exigidos (precio y resto de condiciones esenciales de la transmisión).
• – Cuando el precio efectivo de la compraventa hubiera sido inferior al comunicado en la notificación.
• – Cuando hubieren sido menos onerosas el resto de sus condiciones esenciales.
¿De cuánto tiempo dispone el arrendatario para ejercer el derecho de retracto?
En contratos posteriores al 31 de diciembre de 1994, el arrendatario puede ejercitar su derecho de retracto en el plazo de treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación fehaciente que debe hacerle el comprador y que incluirá la condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
En contratos anteriores al 1 de enero de 1995, el plazo para ejercitar el retracto es de sesenta días naturales.
Como puede observarse, la notificación debe realizarla el que es propietario de la vivienda en el momento en que se practica; es decir, antes de la venta y a efectos de ejercicio del derecho de tanteo, quien notifica es el vendedor; después de la venta y a efectos de retracto, quien notifica es el comprador.
¿Ningún otro derecho similar tiene preferencia sobre el derecho de tanteo o retracto del arrendatario?
Sí, puede haber otras personas con derecho preferente sobre el del arrendatario. Por ejemplo, en caso de copropiedad, el condueño no transmitente tiene derecho a adquirir la participación del vendedor antes que el arrendatario. Asimismo, tendrá preferencia sobre el arrendatario el titular de un derecho convencional a la compra, si éste figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. El derecho convencional es aquél que nace cuando lo han pactado las partes, a diferencia del que nos ocupa en el presente artículo, que es un derecho legal.
¿Y si el propietario vende conjuntamente todos sus pisos en un mismo edificio?
Si el contrato de arrendamiento es anterior al 1-1-1995, los inquilinos mantienen su derecho de tanteo y retracto, salvo en los casos en que la venta lo sea del edificio completo.
El cambio, si el contrato es posterior al 31-12-1994, los arrendatarios no gozan del derecho de adquisición preferente en ninguno de estos casos, como tampoco cuando todos los propietarios de un mismo edificio vendan, en una única operación, a una misma persona.
Esta norma no se aplica si en el inmueble sólo existe una vivienda; en este caso, el arrendatario sí tendrá los derechos de tanteo y retracto.
¿Puede el que fue arrendatario vender la vivienda una vez que la ha adquirido tras ejercitar el derecho de tanteo?
La Ley 29/1994 no establece limitaciones en este aspecto. En cambio, el Art. 55 de la L.A.U. de 1964, aplicable a los contratos anteriores al 1-1-1995, obliga a estos adquirentes a no vender la vivienda hasta transcurridos dos años desde la adquisición, salvo que hayan venido a peor fortuna.
¿El Registro de la Propiedad presta alguna protección al derecho de adquisición preferente?
Sí. El artículo 25.5 de la L.A.U. 29/1994 y el artículo 55 de la L.A.U. de 1964 establecen como requisito para la inscripción registral la justificación de que han tenido lugar las notificaciones al arrendatario que establece la Ley, con los requisitos exigidos. Si la vivienda no estuviese arrendada, el registrador sólo podrá inscribir la compraventa si el vendedor lo declara así en la escritura, bajo pena de falsedad en documento público.
¿Y si la vivienda estuviera amueblada?
Si la vivienda está amueblada, ha sido alquilada así y así se vende, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de adquisición preferente sobre el objeto total de la venta y no sólo sobre la vivienda.
¿Existe la posibilidad de impugnar la transmisión si el arrendatario ha desistido de ejercer sus derechos de tanteo y retracto?
Esta posibilidad existe para las personas arrendatarias en virtud de contratos anteriores al 1 de enero de 1995, de acuerdo con lo que establece el artículo 53 de la L.A.U. 1964, en los siguientes casos:
• – Cuando el adquirente por actos “inter vivos”, o su heredero o legatario, de un edificio completo, vende separadamente una vivienda arrendada a la fecha de la adquisición y antes de los cuatro años desde ésta, salvo que hubiese venido a peor fortuna. Es decir, que si usted compra en una única operación una finca compuesta por varias viviendas, de las cuales hay algunas alquiladas, no podrá vender éstas de forma separada antes de cuatro años, salvo grave empeoramiento demostrable de su situación económica.
• – Cuando el precio de la transmisión, incluido el de las cargas, exceda de la capitalización de la renta anual que abonase el inquilino, a la fecha de la compraventa, a los siguientes tipos:
o o Al 3%, cuando la vivienda hubiere sido ocupada por primera vez antes del 1 de enero de 1942.
o o Al 4,5%, si hubiere sido ocupada con posterioridad.
o o Estos límites no se aplican si el precio del suelo en el que se ubique el inmueble transmitido, compuesto por una sola vivienda, es mayor que el de la edificación.
La impugnación deberá ser realizada antes de que transcurran sesenta días naturales contados desde el siguiente a la notificación de la transmisión.
Si el arrendatario no va a comprar la vivienda ni aún en los precios resultantes de la capitalización a los tipos indicados, ¿para qué le sirve impugnar la transmisión?
Si prospera la acción de impugnación, el adquirente de la vivienda no podrá negar la prórroga al arrendatario por causa de necesidad para sí o para sus ascendientes o descendientes. De esta forma, el inquilino adquiere la tranquilidad de no verse obligado a desocupar la vivienda en casos tan frecuentes como, por ejemplo, la boda de un hijo del propietario.

San Francisco Servicios Profesionales
Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos
Solicitud de presupuestos: sanfrancisco.administracion@gmail.com
O bien cumplimentando el siguiente cuestionario:

Trabajamos para toda España
www.sanfranciscosp.com

Accesibilidad universal. Incumplimiento de la obligación de realizar los ajustes razonables impuestos por el R.D. 1/2013.

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, obliga a las comunidades de propietarios de los edificios existentes el 4 de diciembre de 2010, a ejecutar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal en el plazo que termina el 4 de diciembre de 2017.

Sobre este mismo tema, hemos publicado anteriormente varios artículos, que puede consultar en los siguientes enlaces:

https://manuelperezadm.wordpress.com/2015/01/10/costo-maximo-exigible-para-obras-de-accesibilidad-tras-la-ley-82013/

https://manuelperezadm.wordpress.com/2015/07/08/barreras-arquitectonicas-ajustes-razonables-en-accesibilidad/

https://manuelperezadm.wordpress.com/2017/04/26/aclaraciones-sobre-la-exigibilidad-de-los-ajustes-razonables-en-materia-de-accesibilidad-universal-y-la-alteracion-de-la-estructura-de-los-edificios/

Lo que motiva esta nueva aportación al tema es la duda que asalta a varios de nuestros clientes que, por diversas razones, temen que va a llegar la fecha del 4 de diciembre de 2017 sin que la comunidad de propietarios del edificio en que residen haya efectuado los ajustes razonables a que puede estar obligada por la Ley. Estas personas nos preguntan: en caso de incumplimiento, ¿tenemos que acudir al Juzgado necesariamente, con todo lo que ello conlleva (abogado, procurador, costas…)?

Entendemos que no es imprescindible recurrir a la vía judicial. El Art. 81 del citado Real Decreto Legislativo 1/2013, apartado 3.b, tipifica como INFRACCIÓN GRAVE “el incumplimiento de las exigencias de accesibilidad, así como la negativa a adoptar las medidas de ajuste razonable, a que se refiere el artículo 66 así como en su normas de desarrollo”. El mencionado artículo 66 se refiere al contenido de las medidas contra la discriminación, estableciendo que podrán consistir en exigencias de accesibilidad y aportando criterios para determinar si un ajuste es razonable, nuevamente, nos referimos a nuestros anteriores artículos.

El artículo 83, por otro lado, establece que las infracciones graves podrán aplicarse sanciones de hasta 90.000,00 euros. Ahora bien, téngase en cuenta que estamos refiriéndonos a la normativa estatal, que en su artículo 78 obliga a los legisladores autonómicos a tipificar sobre esta cuestión, encomendándose a las comunidades autónomas el establecimiento de “un régimen de infracciones que garantice la plena protección de las personas con discapacidad, ajustándose a lo dispuesto en esta ley”.

¿Ante qué Administración debe presentarse la correspondiente denuncia? Por lo expuesto en el párrafo anterior, pensamos que la denuncia debe ser recibida por la comunidad autónoma correspondiente. Sin embargo, en nuestro quehacer profesional hemos comprobado que existe cierta desinformación entre los servicios de atención al público de las comunidades, por lo que sugerimos que se dé cuenta, aportando copia de la denuncia, a la OADIS (Oficina de Atención a la Discapacidad), también llamada Oficina Permanente Especializada. La OADIS no impone sanciones, pero sí asesora, realiza estudios y elabora informes con propuestas de soluciones.

Ahora bien, ¿y si su comunidad autónoma no ha cumplido la obligación del Art. 78 de tipificar el régimen de infracciones y sanciones? El Art. 105 dice lo siguiente, en su apartado 1: El órgano competente para iniciar el procedimiento será el órgano directivo del Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, con rango de Dirección General, que tenga atribuidas las competencias en materia de discapacidad. ¿Y cuál es ese órgano competente? Nos lo aclara el apartado 3: La Secretaría de Estado de Servicios Sociales e Igualdad cuando se trate de sanciones por la comisión de infracciones graves”.

¿Quiénes están legitimados para presentar la denuncia? El articulo 89 cita expresamente a “las personas con discapacidad, sus familias y las organizaciones representativas y asociaciones en las que se integran”. En el caso de las comunidades de propietarios, y como hemos comentado en otros artículos, el denunciante no tiene que ser necesariamente un propietario con discapacidad partícipe de la comunidad, sino cualquiera de los mencionados en el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal: los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.

Como siempre, recomendamos que, si usted desea denunciar un incumplimiento de obligaciones en esta materia, recurra a profesionales competentes, aportando toda la información y documentación que se halle en su poder y que permita un estudio pormenorizado de su caso.

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com
O cumplimentando el siguiente cuestionario:

www.sanfranciscosp.com

Mala fe en la reclamación fraccionada de una deuda ya devengada y con el mismo origen. Arrendamientos urbanos.

Examinamos hoy un aspecto de la sentencia del Tribunal Supremo del 15 de julio de 2015, correspondiente al recurso de casación 1633/2013.

 

El arrendador reclamó, en un primer procedimiento, las rentas pendientes de pago por el arrendatario en el último año. Posteriormente, una vez cobradas éstas, instó nueva reclamación por los años anteriores.

 

¿Qué ventaja inicial parece que puede ofrecer al arrendador esta forma de actuar? Entendemos que, en el segundo procedimiento, impedir al arrendatario la enervación del desahucio. Es decir, impedir el derecho que tiene el arrendatario de rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de la deuda, derecho que sólo podrá ejercer una vez, conforme viene establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil desde que entró en vigor la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (disposición adicional quinta).

 

Sin embargo, no es válido, a juicio del Tribunal Supremo, fraccionar la reclamación de una deuda ya devengada y que, por tanto, podría reclamarse de una sola vez. Concretamente, la sentencia que nos ocupa recoge, literalmente, lo siguiente:

 

“No actúa de buena fe quien pretende fraccionar una reclamación del modo como lo ha hecho la parte demandada, exigiendo únicamente el pago de prestaciones periódicas más actuales para, posteriormente, una vez pagadas éstas, hacer una nueva reclamación respecto de las correspondientes a períodos anteriores, sin explicación alguna razonable sobre este modo de proceder”.

 

Conclusión: La deuda ya devengada debe ser reclamada en una sola acción. Para impedir al arrendatario la enervación del desahucio, se hace necesario esperar a que se produzca una nueva deuda. No quiere decir ello, a nuestro entender, que deba esperar la sentencia firme de la primera reclamación para iniciar la siguiente, sino que ésta podría ser presentada una vez que se acumule nueva deuda desde la presentación de la primera demanda.

 

En cualquier caso, el estudio pormenorizado de cada caso concreto debe ser realizado por un profesional competente, a quien habría de facilitarse toda la información relacionada con el asunto.

 

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com
O cumplimentando el siguiente cuestionario:

www.sanfranciscosp.com

Aclaraciones sobre la exigibilidad de los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y la alteración de la estructura de los edificios.

Por entender que puede resultar aclaratorio, incluimos en este blog nuestra respuesta a una consulta recibida. Concretamente, se nos pregunta si, a la hora de efectuar ajustes razonables para la accesibilidad universal, con necesidad de realizar obras que impliquen alteración de la estructura del edificio, es necesaria la unanimidad. Nuestra respuesta es la siguiente:

 

Hay que distinguir dos aspectos:

 

1.- Para que la comunidad adopte válidamente un acuerdo de modificación de estructura, sin ninguna exigencia legal, precisa una doble mayoría de tres quintos (Art. 10.3.b Ley de Propiedad Horizontal). Si no se alcanza dicha mayoría, cualquier disconforme puede impugnar un acuerdo de obras que suponga esa modificación. Estamos hablando, por tanto, de una condición para la validez de un acuerdo de junta al respecto. El requisito de la unanimidad ya no está vigente, ya que venía impuesto por el Art. 12 LPH, que fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio.

 

2.- Pero la situación cambia en el momento en que no se trata de adoptar un acuerdo, sino de cumplir una obligación legal. Máxime cuando, desde que la Ley 8/2013 reformó la Ley de Propiedad Horizontal, estamos ante un caso en el que se establece, de forma expresa, que no es necesario el acuerdo de la junta (Art 10.1.b).

 

Resumen: la adopción del acuerdo precisa mayoría cualificada de 3/5, pero el cumplimiento de una obligación no requiere que ese acuerdo llegue a adoptarse.

 

¿En qué casos es obligatoria la obra? Vamos a ver dos normativas diferentes:

 

Primera normativa: Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, la obra es obligatoria en cualquiera de los siguientes casos:

– Cuando vengan impuestas por las Administraciones Públicas.

– Cuando sean solicitadas a instancia de los propietarios.

 

Segunda normativa: Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social. La disposición adicional 3ª, apartado 1.b, establece que en los edificios construidos antes del 4 de diciembre de 2010, el plazo máximo a partir del cual son exigibles los ajustes razonables en materia de accesibilidad termina el 4 de diciembre de 2017.

 

¿Y qué criterio se utiliza para determinar si estamos ante un ajuste razonable? Pues un criterio económico: que la cantidad repercutida anualmente a los propietarios para el pago de las obras necesarias no exceda el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Véanse, en relación con este asunto, los artículos siguientes:

 

https://manuelperezadm.wordpress.com/2015/07/08/barreras-arquitectonicas-ajustes-razonables-en-accesibilidad/

 

https://manuelperezadm.wordpress.com/2015/01/10/costo-maximo-exigible-para-obras-de-accesibilidad-tras-la-ley-82013/

 

 

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com
O cumplimentando el siguiente cuestionario:

www.sanfranciscosp.com

 

La tenencia de animales peligrosos en edificios plurifamiliares

 

Vamos a ocuparnos de algunos aspectos relacionados con una situación frecuente en los edificios plurifamiliares, tanto divididos horizontalmente como compuestos exclusivamente de viviendas arrendadas, cual es la tenencia de animales peligrosos y las molestias y riesgos que se derivan para los vecinos del bloque. ¿De qué medios de defensa disponen las personas afectadas? No se trata de un asunto baladí, y menos si tenemos en cuenta que sólo en Andalucía hay casi cuarenta mil perros peligrosos identificados por algún organismo oficial.

 

Primeramente, acudimos a la legislación general y, más concretamente, a la Ley 50/1999, de 23 de diciembre, sobre el Régimen Jurídico de la Tenencia de Animales Potencialmente Peligrosos, que en su artículo 2.2 establece que “También tendrán la calificación de potencialmente peligrosos, los animales domésticos o de compañía que reglamentariamente se determine, en particular, los pertenecientes a la especie canina, incluidos dentro de una tipología racial, que por su carácter agresivo, tamaño o potencia de mandíbula tengan capacidad de causar la muerte o lesiones a las personas o a otros animales y daños a las cosas”

 

El artículo 3.1  de la misma ley establece la obligatoriedad de contar con una licencia municipal para ser dueño de uno de estos animales, correspondiendo su expedición al Ayuntamiento del municipio de residencia del solicitante o, en otro caso, al del centro de adiestramiento del animal o al del comercio en que éste es vendido, debiendo tener constancia de dicha licencia el Ayuntamiento de residencia del adquirente. Otros requisitos que establece la Ley 50/1999 y que el Ayuntamiento que expide la licencia debe verificar son los siguientes:

 

  • Ser mayor de edad.
  • No estar incapacitado para proporcionar al animal los cuidados necesarios.
  • No haber sido condenado por delitos de homicidio, lesiones, torturas, contra la libertad o contra la integridad moral, la libertad sexual y la salud pública, de asociación de banda armada o narcotráfico, así como ausencia de sanciones por infracciones en materia de tenencia de animales potencialmente peligrosos.
  • Certificado de aptitud psicológica.
  • Acreditación de haber formalizado un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros que puedan ser causados por sus animales.

 

Se desprende de estos requisitos que sólo una persona adulta, de conducta pacífica acreditable y psicología sana puede ser correctamente autorizada para la tenencia de un animal peligroso. Un señor con antecedentes penales de narcotráfico, agresiones o abusos sexuales no puede obtener la licencia y, si la obtuviere, el acto administrativo de aprobación de dicha licencia podría ser recurrido. Cualquier ciudadano puede consultar en el Ayuntamiento si una persona está o no autorizada para tener, por ejemplo, un perro que pueda calificarse como peligroso y, caso de no estarlo, presentar la correspondiente denuncia. Es más, en el caso de que esté autorizado indebidamente, por incumplimiento de alguno de los requisitos exigibles, se puede pedir al Ayuntamiento la revisión del expediente y la retirada de la licencia. Si el Ayuntamiento deniega la retirada, entendemos que ese acto de denegación es recurrible.

 

Por otro lado, la misma Ley 50/1999, en su artículo 3.2, establece que “Las Comunidades Autónomas y las Corporaciones locales serán competentes según los respectivos Estatutos de Autonomía y legislación básica de aplicación para dictar la normativa de desarrollo”. Habrá que atender también, por tanto, a las normativas autonómicas y municipales aplicables en cada caso. Así, por ejemplo, en Andalucía es de aplicación el Decreto 42/2008, que tiene sus especificidades y, entre ellas, la obligación de haber superado un curso básico de adiestramiento impartido por un adiestrador acreditado. El mismo decreto establece que el capital mínimo asegurado para daños personales y materiales a terceros ha de ser no inferior a 175.000 euros. ¿Cree usted que estos requisitos los cumplen todos los propietarios de animales potencialmente peligrosos?

 

En cuanto a los perros, que es el animal de defensa y compañía más numeroso, el ya citado Decreto 42/2008 de la Junta de Andalucía califica como potencialmente peligrosos a los de las razas siguientes: Pitt Bull, Terrier, Stafforshire, Bull Terrier, American Staffordshire Terrier, Rottweiler, Dogo Argentino, Fila Brasileño, Akita Inu, Tosa Inu y Doberman. Además, tienen la misma consideración sus cruces y aquellos otros perros que hayan sido adiestrados para el ataque o que manifiesten un carácter marcadamente agresivo y hayan sido objeto de, al menos, una denuncia por dicha circunstancia o que hayan protagonizado agresiones a personas o ataques a otros animales.

 

En los edificios en régimen de propiedad horizontal disponemos, además, en determinados casos, de la acción de cesación que establece el apartado 2 del Art. 7º de la LPH. Para ello, es necesario, primeramente, que el presidente de la comunidad requiera para el cese de las molestias, ataques, daños a las cosas, etc., que se hayan podido producir, apercibiendo del inicio de las acciones judiciales procedentes. Si el requerimiento es desatendido, el asunto debe llevarse a la Junta de Propietarios, previa convocatoria al efecto, pudiéndose facultar al presidente para entablar la acción de cesación. Destacamos que la piedra angular de la acción de cesación es la prueba de lo ocurrido, por lo que sería útil contar con grabaciones, fotografías y, por supuesto, testigos de las molestias, ataques o daños, como también cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho (por ejemplo, las copias de las actas que levanta la Policía Local cuando es avisada ante la ocurrencia de molestias). La cesación en el uso del piso o local es un efecto de gravedad considerable, por lo que no cabe esperar que el Juez disponga la misma sin que las pruebas sean suficientes y los daños o el peligro de cierta consideración.

 

Ahora bien, ¿puede la comunidad de propietarios, mediante un acuerdo de su Junta, prohibir de manera general la tenencia de estos animales sin esperar la ocurrencia de siniestros? Entendemos que un acuerdo de este tipo sería impugnable por cualquier disidente que no hubiera estado presente ni representado en la reunión o que, estándolo, hubiera salvado su voto, toda vez que se trata de una clara restricción de las facultades dominicales y, sobre todo, del derecho de goce pacífico de la vivienda. La experiencia demuestra que los perros calificados como peligrosos, en su gran mayoría, no protagonizan agresiones o ataques y que, bien cuidados y adiestrados, pueden tener un comportamiento no problemático a lo largo de toda su vida. Sin embargo, en aras del derecho de todos los vecinos a disfrutar y hacer uso de las zonas y elementos comunes, sí que podrían regularse algunos aspectos como, por ejemplo, el uso de los ascensores de forma simultánea por estos perros y por personas distintas a sus dueños, como también podría prohibirse el paso de los perros por zonas de juego infantiles, recintos de piscinas y, en general, cualquier zona o elemento en el que pudieran resultar especialmente molestos o, simplemente, incómodos.

 

Sí es factible prohibir la tenencia de animales en las viviendas de un edificio a través de los estatutos de la comunidad, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. Esto debe hacerlo el propietario único del inmueble antes de proceder a la venta de los pisos o bien, una vez iniciada la vida de la comunidad, llevarlo a efecto mediante acuerdo unánime, que debería elevarse a documento público e inscribirse registralmente.

 

 

 

San Francisco Servicios Profesionales

Administración de Fincas, comunidades, arrendamientos

Solicitud de presupuestos:    sanfrancisco.administracion@gmail.com

O cumplimentando el siguiente cuestionario:

www.administracionfincasanfrancisco.es