La afección real supone la responsabilidad del nuevo propietario de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, respecto a los gastos producidos en un plazo establecido en la ley, que es el de las tres anualidades anteriores y la parte ya transcurrida de la corriente, refiriéndonos siempre a años naturales y no a los ejercicios económicos aprobados por la Junta, que a estos efectos son irrelevantes. Concretamente, el tercer párrafo del Art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, de forma literal, recoge lo siguiente:
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Anteriormente al 28 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el plazo de afección era de la parte vencida de la anualidad en la que tiene lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Este plazo sigue vigente para todas las adquisiciones realizadas antes del 28-6-2013, aún en los casos en que el acuerdo aprobatorio de la liquidación de la deuda sea posterior. La afección no se da tan sólo en el caso de compraventa, sino en cualquier tipo de transmisión, incluida la adjudicación en subasta.
Ahora bien, que exista la afección del piso o local no quiere decir que se extinga el deber de contribuir a los gastos del propietario anterior. El artículo 9.1.e LPH, efectivamente, establece la afección, pero no excluye la responsabilidad del que era propietario. Por un lado, la ley limita la responsabilidad del nuevo titular a un período concreto (tres años y la parte vencida de la anualidad corriente), pero no a los gastos anteriores a dicho plazo. Por otra parte, la responsabilidad del vendedor subsiste aún después de la venta si no ha cumplido la notificación de la transmisión a que le obliga el artículo 9.1.i, que en su segundo párrafo dice que “Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.” Consecuentemente, una persona que ya ha transmitido el piso, si no lo ha comunicado, sigue respondiendo de los gastos de comunidad, salvo en los casos en que se pueda demostrar que algún órgano de gobierno de la comunidad ha tenido conocimiento del cambio de titularidad por otros medios o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicho transmisión resulte notoria.
La simple declaración de estar al corriente, en el momento de otorgar la escritura pública, no afecta para nada a la afección real. En cuanto al certificado del estado de deudas que ha de expedir la comunidad de conformidad con el párrafo 4º del artículo 9.1.e, no siempre es liberatorio para el adquirente, pues refleja la situación de las deudas en un momento dado que no siempre coincide con la transmisión, pudiendo existir entre la expedición y la adquisición un período en el que se altere la situación. Así, por ejemplo, puede darse el caso de que se produzcan devoluciones bancarias en ese lapso de tiempo, o incluso que se produzca la fecha de exigibilidad de una derrama extraordinaria o mensualidad, sea previamente aprobada, sea resultado de un acuerdo posterior al certificado.
En definitiva, la norma supone una ayuda para las comunidades de propietarios en cuanto que aumenta las garantías de cobro de las deudas, sin que ello exonere de responsabilidad al transmitente deudor, que pudiera ser demandado tanto por la comunidad como por el nuevo propietario.
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