Mes: marzo 2015

CRITERIOS PARA EL REPARTO DE LOS GASTOS COMUNES GENERALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

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Primeramente, se hace necesario efectuar una distinción entre normas de obligado cumplimiento de carácter general, normas también obligatorias pero de carácter privado y acuerdos voluntarios temporales.

Las primeras (es decir, las normas obligatorias de carácter general) vienen recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). Con el fin de no hacer este informe demasiado extenso, me limitaré a las que atañen a los gastos generales, no así a determinados gastos especiales (por ejemplo, para el establecimiento de nuevos servicios comunes como instalaciones energéticas, de telecomunicaciones, supresión de barreras arquitectónicas, etc.) Concretamente, el Art. 9.1 establece las obligaciones de cada propietario y, entre ellas, la siguiente:

  1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

De este apartado, extraemos las siguientes conclusiones:

1ª) La normal general consiste en aplicar sobre todos los gastos el módulo, porcentaje, cuota o coeficiente establecido en la escritura de compraventa, que debe ser coincidente con el que figura en el título constitutivo. Este coeficiente se aplica independientemente del disfrute efectivo de los servicios comunes, ya que para su cálculo se ha de tener en cuenta, conforme al Art. 5 de la LPH, “la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. La consecuencia lógica es que, en el momento de determinar los coeficientes, ya se ha considerado el mayor o menor uso que cada ocupante de piso, local o garaje va a hacer de las zonas y servicios de la comunidad, no siendo necesario aplicar exoneración alguna.

2ª) Si embargo, el Art. 9 LPH antes citado respeta la libertad de pactos de los comuneros y, precisamente por eso, contempla la posibilidad de contribuir a los gastos conforme “a lo especialmente establecido”. ¿Cómo se establecen estos pactos especiales? De forma privilegiada, a través del estatuto privativo de la comunidad, y aquí entramos en lo que antes llamaba normas obligatorias de carácter privado. Efectivamente, las normas establecidas en los estatutos son de obligado cumplimiento y surten efectos frente a terceros cuando están inscritas en el Registro de la Propiedad. ¿Qué quiere decir que surte efectos frente a terceros? Que cualquier persona que adquiere una propiedad en el edificio se obliga a cumplirlos, lo que no ocurre cuando la inscripción no se ha producido. Los acuerdos de Junta, por ejemplo, no se inscriben (salvo que supongan modificación del título), y es por esa razón que a ellos se pueden oponer los disidentes en los términos establecidos en la Ley, oposición que no puede darse a las normas de los estatutos (salvo casos excepcionales en que puede instarse la anulación de una norma estatutaria, como ocurriría si se da abuso de derecho, vulneración de derechos fundamentales, etc., siempre a iniciativa de la parte interesada en tal anulación).

3ª) Aparte de estas normas obligatorias, legales y estatutarias, tenemos otro instrumento para regular la contribución a los gastos comunes, que es el acuerdo de la Junta de Propietarios, órgano supremo de gobierno en cualquier comunidad. Efectivamente, el Art. 16.1 de la LPH establece como misión de dicho órgano la aprobación de “los presupuestos y cuentas”. La aprobación del presupuesto no se desarrolla de forma automática, sino mediante estudio y deliberación del mismo, con el objetivo de alcanzar un acuerdo final, que afecte tanto a las previsiones de gastos como a la forma de financiarlos. Citando literalmente el Art. 20 LPH, que establece las funciones del Administrador, a éste corresponde “someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.” Luego la Junta de Propietarios es quien, en definitiva, decide cuál es el presupuesto de gastos y cómo se reparte el mismo. Negar esta función a la Junta supondría limitar la libertad de los comuneros para decidir, dentro del marco legal y estatutario correspondiente, sobre materia tan importante, reduciéndola a un cometido meramente burocrático. Ni el propio espíritu de la LPH, que en su exposición de motivos nos informa de que la Junta de Propietarios “tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo” ni el sentido común pueden reducir al órgano soberano de una comunidad a una mera labor burocrática y sin contenido, de tal manera que resultara irrelevante la asistencia, participación en las deliberaciones y adopción de los acuerdos. Los propietarios se reúnen para hacer uso de su racionalidad y libertad, no para ser simples espectadores de un proceso automático, si bien deben respetar los límites y condicionantes impuestos por la Ley o establecidos en el estatuto previamente aceptado en el momento de la adquisición de la propiedad del piso o local.

Tengo que insistir en que los acuerdos son libres pero, al mismo tiempo, deben respetar un marco legal y estatutario. La Junta de Propietarios puede adoptar todo tipo de acuerdo, pero sin contravenir la Ley o el estatuto. Caso de que la Junta adopte acuerdos que no respeten este marco, cualquier propietario puede proceder a su impugnación ante los Tribunales (Art. 18 LPH), dentro de los plazos establecidos   en   la   propia Ley y   siempre que se   observen los condicionantes exigibles (por ejemplo, haber salvado el voto en la reunión a la hora de la adopción del acuerdo). Cabe destacar que los derechos que la Ley o el estatuto asigna a cada propietario no son siempre irrenunciables, por lo que la adopción de acuerdos contrarios a dichas normas no son nulos de pleno derecho, pudiendo ejecutarse salvo que el Juez disponga sus suspensión, la que no llega a producirse si no hay demanda de impugnación. Transcurridos los plazos establecidos en la LPH, los acuerdos ya no son impugnables.

 

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Derechos de tanteo y retracto en caso de transmisión de edificio completo, para contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 1 de enero de 1995.

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Limitamos este análisis a los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la L.A.U. 29/1994.

Los derechos de tanteo y retracto no operan cuando el edificio completo es objeto de una única operación de compraventa. Si bien el artículo 47 del Texto Refundido de la L.A.U. de 1964 establece estos derechos “en los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros”, la jurisprudencia, ordinariamente, ha sostenido la interpretación más favorable al vendedor en los casos en que el edificio es vendido completo (por ejemplo, las SSTS 24-5-1982, 27-3-1989 y 9-2-1994). No ocurre lo mismo cuando el vendedor transmite todas sus propiedades en un mismo edificio en el que no es dueño único, pues en este caso sí existen estos derechos del arrendatario y, por tanto, el arrendador está obligado a efectuar la notificación que prevé el Art. 55 de dicho Texto Refundido, como se desprende del propio texto del Art. 47, de multitud de sentencias judiciales (destacamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010, Sala Primera) y de varias resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, entre ellas la del 30 de junio de 2011, B.O.E. 242 del 7 de octubre del mismo año.

Para este grupo de contratos, la transmisión de la propiedad no perjudica al derecho de prórroga forzosa ni otorga derecho a subida de las rentas.

De todas formas, entendemos que, una vez sea comunicada la transmisión del edificio completo a los arrendatarios, éstos tienen derecho a solicitar al propietario la escritura de compraventa, pues pudieran existir defectos, tanto formales como de fondo, que hicieran nacer el derecho de retracto. En este sentido, destacar que varios tribunales han considerado fraudulenta la venta conjunta cuando se han individualizado precios, se ha hecho una descripción de cada uno de los pisos o locales vendidos o éstos han sido asignados separadamente a distintos compradores. Estas posibles incidencias deben ser examinadas por un profesional competente que, con toda la información y documentación en su poder, pueda prestar asesoramiento personalizado.

 

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Inscripción de contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad tras la Ley 4/2013.

en por manuelperez11 comentario

Existiendo en España, desde hace tiempo, la posibilidad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la praxis general ha sido omitir este trámite, por entender la mayoría de los contratantes, tanto arrendadores como arrendatarios, que su utilidad era escasa. Las ventajas habituales de la intervención notarial y registral (verificación de la identidad de las partes, comprobación de la titularidad de la vivienda, asesoramiento especializado…) no han supuesto un estímulo suficiente para que se generalice la práctica de la inscripción.

 

En la actualidad, desde la entrada en vigor de La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, existen ventajas adicionales tanto para los arrendatarios como para los arrendadores, pues dicho texto legislativo, en sus artículo 7.2 y 14.1, establece lo que sigue:

 

Art 7.2. “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Art 14.1: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

 

La consecuencia es clara: si, anteriormente, los arrendatarios no veían peligrar la continuidad del arrendamiento por el hecho de la enajenación de su vivienda, ahora sólo gozan de protección en el caso de que el contrato haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, pues de no haberse practicado dicha inscripción, el nuevo propietario podrá requerir la finalización del arrendamiento, quedando el arrendatario obligado a abandonar la vivienda en un plazo de tres meses desde la notificación (Art. 14.2 L.A.U.), en los que deberá seguir pagando el alquiler al adquirente, que ha de serlo de buena fe, presumiéndose ésta mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del Registro (Art. 34 Ley Hipotecaria). Esto, siempre que la adquisición no sea a título gratuito (nuevamente, Art. 34 Ley Hipotecaria). El arrendatario podrá exigir al vendedor que se le indemnice por daños y perjuicios.

 

En cuanto a las ventajas para el arrendador, la Ley 4/2013 ha añadido un apartado, el 4, al artículo 27 de la L.A.U. 29/1994:

«4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Se establece, por tanto, para los contratos inscritos, un sistema de resolución en caso de morosidad que no requiere necesariamente de la intervención judicial, con lo que ello puede suponer de ahorro de tiempo y, de camino, de desahogo para los juzgados. Eso sí, es imprescindible que se haya pactado en el contrato la resolución por falta de pago y la restitución de la finca al arrendador en dicho caso. Aclaramos que este procedimiento de resolución no es equivalente al desahucio, pues éste siempre ha de determinarse mediante sentencia judicial, y conlleva obligación de pago de las rentas pendientes y condena en costas. Con el sistema actual, una vez cancelado registralmente el arrendamiento, lo único que puede hacer el arrendador, en caso de resistencia del inquilino, es acudir a los tribunales para que se proceda al lanzamiento, pero tendrá que asumir los gastos del requerimiento y de la cancelación registral, e iniciar un pleito si no quiere renunciar a las rentas no cobradas. Pese a sus limitaciones, el nuevo sistema de resolución de contratos puede resultar útil y rápido, sobre todo en aquellos casos en los que el inquilino es insolvente.

 

De forma común a las cuestiones anteriormente planteadas, advertimos que tanto la inscripción del contrato como su cancelación conllevarán el paso por Notaría y Registro y, por tanto, un coste económico sobre cuya asunción recomendamos que exista un pacto claro en el propio contrato de arrendamiento.

 

Por otro lado, la elevación a público del contrato exige que éste reúna una serie de requisitos formales que hacen aconsejable, aún más que antes, la intervención de un profesional con competencia oficialmente reconocida.

 

 

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Modificación de normas contenidas en los estatutos o en el título constitutivo.

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Este tema, ampliamente comentado en multitud de artículos doctrinales y sentencias de los tribunales, sigue generando muchas consultas por parte de los partícipes de las comunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, que en numerosas ocasiones ven limitada la soberanía de la Junta de Propietarios por unas normas estatutarias anticuadas o realizadas sin un conocimiento cabal del edificio a que se refieren por parte del redactor de las mismas, que en ocasiones recurre a modelos normalizados no aplicables sin más a cualquier inmueble.

Así, por ejemplo, en nuestro quehacer diario nos encontramos con normas referentes a sistemas de cobro de recibos muy anteriores a la existencia de los actuales métodos electrónicos, como también obligaciones que hoy día resultan ridículas y, entre ellas, la llevanza de “un libro sencillo de ingresos y gastos” o el arbitraje de las hace tiempo extinguidas cámaras de la propiedad. Los ejemplos podrían ser muy numerosos y, en algunos casos, patéticos, como ocurre cuando se establecen normas relativas a instalaciones que la comunidad nunca ha tenido.

El hecho es que, a pesar de que esta materia es sobradamente conocida por los profesionales del Derecho y de la Administración de Fincas y, también, por muchas otras personas que han adquirido conocimiento de la misma a través de su experiencia como propietarios, todavía se nos sigue preguntando por la misma, y ésta es la razón que nos lleva a escribir el presente artículo. ¿Qué hay que hacer para modificar una norma establecida en los estatutos de la comunidad?

Primeramente, es necesario convocar Junta al efecto (salvo que concurran todos los propietarios sin previa convocatoria), lo que quiere decir que en el orden del día de la reunión debe figurar la modificación de estatutos como asunto a tratar. Recomendamos que figure con cierto detalle, no limitándose a hacer constar un punto demasiado genérico, como podría ser “modificación de estatutos”, sino completándolo con mención a qué artículos se pretende modificar y de qué materia tratan, orientando también sobre la naturaleza y alcance de la nueva redacción que se va a proponer. La convocatoria, como igualmente después la notificación del acuerdo de la modificación, deben estar revestidas de la mayor fehaciencia posible.

Constituida la Junta de Propietarios, es necesario alcanzar la unanimidad (Art. 17.6 LPH), tanto de los propietarios ausentes como de los ausentes a la reunión. Sale a colación, por tanto, la figura del voto presunto que ya hemos comentado en otro artículo. Es importante aclarar que también intervienen en la decisión las personas que no estén al día en el pago de sus gastos, pues la exoneración a que se refiere el artículo 15.2 LPH sólo afecta a “las mayorías exigidas en esta Ley”. En este caso, no estamos ante un acuerdo que requiera mayoría, por lo que no existirá privación del derecho de voto.

Alcanzado el acuerdo unánime de los presentes y representados, debe ser notificado a los ausentes, quienes disponen de un plazo de treinta días para manifestar su discrepancia, contados desde la notificación. Se computarán como favorables los votos de los propietarios que no respondan.

Pasado el plazo de oposición sin que se haya producido ningún voto negativo, podemos considerar que se ha logrado la unanimidad, pero esto no es suficiente, pues ese acuerdo no surte efectos frente a terceros salvo que sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Es necesario, por tanto, acudir a un notario, elevar el acuerdo a documento público e inscribirlo posteriormente. Realizada dicha inscripción, hemos completado el proceso.

Para la redacción exacta de la convocatoria y del acuerdo, así como para supervisar el proceso y hacer frente a las posibles incidencias, se recomienda la asistencia de un profesional de la Administración de Fincas o Abogacía.

 

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Algunas cuestiones relativas a la instalación de ascensor en las fincas que carecen de él.

en por manuelperez12 comentarios

Vamos a tratar algunos aspectos relacionados con la instalación del servicio de ascensor en los edificios que, primitivamente, no disponen del mismo. ¿Qué vías pueden utilizar las personas interesadas en esta mejora?

1.- La primera y más aconsejable, a nuestro entender y atendiendo a la fundamental necesidad de mantener una buena relación vecinal, es lograr el acuerdo de la Junta de Propietarios, lo que precisará que, convocada ésta válidamente, se alcance mayoría absoluta (artículo 17.2 LPH), que ha de serlo tanto de propietarios como de cuotas de participación, referida al total de la comunidad y no sólo a los asistentes a la reunión. Tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, este acuerdo resulta más fácil de alcanzar que anteriormente, pues la anterior redacción de la LPH establecía una doble mayoría de tres quintos, salvo que el objeto real de la instalación fuera la supresión de barreras arquitectónicas, en cuyo caso bastaba con el voto de la mayoría de propietarios que representasen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación..

En cuanto al pago de la instalación, el mismo Art. 17.2 de la LPH establece que, adoptado el acuerdo, “la comunidad quedará obligada al pago de los gastos”. Entendemos poco afortunada la redacción, pues la comunidad es la que adopta el acuerdo y, por tanto, si realiza el pago es por la voluntad mayoritaria de los dueños. Consideramos que el sentido de la expresión es que el pago es obligatorio para todos los miembros de la comunidad, aún para aquellos propietarios no conformes con las obras y que no hayan votado a favor del acuerdo. Esta obligación se da independientemente del importe de la inversión, a la que la Ley no pone techo, limitándose a especificar que la repercusión anual puede exceder doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Naturalmente, salvo pacto en contrario que podría darse, por ejemplo, en los estatutos, en los que pueden establecerse exoneraciones que deben ser examinadas en cada caso, pero sobre las que podemos dar un par de criterios de interpretación, según detallamos:

  • – Si los estatutos exoneran a determinados propietarios de los gastos de ascensor (esto se da incluso en el caso de comunidades que carecen de dicha instalación, debido al error generalizado de utilizar modelos normalizados en el momento del otorgamiento), el criterio jurisprudencial dominante es que el término “gastos” incluye a todos aquellos que puedan producirse en relación con dicho servicio, sea instalación, mantenimiento, reparaciones, inspecciones, consumo de electricidad, etc.
  • – Si, por el contrario, los estatutos sólo contemplan la exoneración de los gastos de conservación, el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia en el sentido de que los afectados por la norma sí tienen que pagar los gastos de nueva instalación o sustitución.

2.- Si no fuera posible lograr el acuerdo de la Junta de Propietarios, lo que es muy probable dado que la inversión es importante y, sobre todo en tiempos de crisis, supone un gran esfuerzo adicional para muchas personas, existe otra vía, utilizable por aquellos propietarios que puedan alegar discapacidad (no necesariamente propia, sino también de cualquier persona que viva o trabaje en la vivienda o local, e incluso de cualquier otro que simplemente preste servicios voluntarios) o que sean mayores de setenta años de edad. En estos casos, el requerimiento por parte del interesado convierte en obligatorios para la comunidad (es decir, no precisan acuerdo de la Junta de Propietarios) los “ajustes razonables en materia de accesibilidad universal”. La Ley no define esos ajustes razonables, pero sí da una relación ilustrativa de obras y actuaciones (entre ellas, la instalación de ascensores) y un criterio económico (el límite de la repercusión anual no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes). Como hemos apuntado en otro artículo, este límite de repercusión anual no debe considerarse equivalente de forma necesaria a la “cuota de instalación” o inversión total necesaria., pudiendo entenderse que se refiere a sólo el total de las derramas exigibles dentro de un mismo año. Ello, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y la parte del costo que, de forma voluntaria, asuman los requirentes de la obra.

3.- En cuanto al “hueco” o la zona del edificio en que puede instalarse el ascensor, la Ley de Propiedad Horizontal prevé la constitución de las servidumbres que resulten necesarias. Exactamente, el artículo 9.1.c establece como obligación de los propietarios “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.” Generalmente, este acuerdo va a contar con la oposición de los propietarios afectados, lo que ha llevado a que, por los tribunales, se ponderen los bienes jurídicos afectados, tratando de respetar al mismo tiempo tanto el derecho de propiedad como el de accesibilidad. El Tribunal Supremo, en sentencia del 10 de octubre de 2011, fijó como doctrina jurisprudencial que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo, sin que resulte preceptivo el consentimiento del copropietario directamente afectado y que el gravamen impuesto no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. Resumimos las condiciones recogidas en esta sentencia:

  • – Que la instalación se realice en un edificio que carezca de ascensor.
  • – Que se resarza al afectado de daños y perjuicios. Tiene que haber, por tanto, indemnización, cuyo importe puede ser objeto de litigio.
  • – Que concurran las mayorías exigidas legalmente.
  • – Que el piso o local afectado no sufra pérdida de habitabilidad y funcionalidad.

Esta sentencia vino a corregir una amplia jurisprudencia anterior, que consagraba de manera absoluta el derecho de propiedad de cada comunero sobre su espacio privativo, impidiendo en cualquier caso la utilización de sus espacios sin su consentimiento.

Tengamos en cuenta, además, que la sentencia es anterior a la Ley 8/2013, tras cuya entrada en vigor, repetimos, la instalación del ascensor pueden instarse aún sin acuerdo de la Junta de Propietarios en caso de que en el edificio vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. No obstante, insistimos en que, a nuestro entender, lo deseable es que en la comunidad se den acuerdos que hagan innecesarias las imposiciones, por lo que sugerimos que cualquier persona que pueda alegar discapacidad o sea mayor de setenta años, de estar interesada en la instalación del ascensor, primeramente solicite al presidente de la comunidad que convoque, a este efecto, a la Junta de Propietarios del edificio, con el fin de exponer su necesidad y proponer una actuación que, en principio, supondrá una mayor valorización del inmueble y, por tanto, un beneficio para todos los condueños.

Como siempre, advertimos que estos artículos tienen una finalidad divulgativa y orientativa, pero no pueden suplir al asesoramiento ad hoc que, en cada caso, debe prestar un profesional de la administración de fincas o de la abogacía.

 

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